1．智能物業(yè)的定義
智能物業(yè)又稱智能化物業(yè)，也叫智能建筑，目前主要指的是智能大廈，也包括智能化住宅和小區(qū)。智能物業(yè)是信息時代的必然產(chǎn)物，它是多學科、多種高新技術的有機結(jié)合，也是現(xiàn)代物業(yè)發(fā)展的一大方向。由于信息技術的飛速發(fā)展，目前尚難給智能物業(yè)下一個精確的定義。概要地說，智能物業(yè)是指擁有集成的樓宇自動化控制系統(tǒng)與現(xiàn)代通信網(wǎng)絡設施，能對物業(yè)的保安、消防、環(huán)境等許多方面進行自動監(jiān)控，能為用戶提供信息傳輸便利和良好環(huán)境、具有高度綜合管理功能的現(xiàn)代物業(yè)。
2．智能物業(yè)產(chǎn)生背景
世界上第一座智能大廈1984年誕生于美國康涅狄格州的哈特福德市。當時，一座舊式大樓出租率很低，于是，美國聯(lián)合科技集團utbs公司著手對大樓進行改造，采用綜合布線技術和計算機網(wǎng)絡技術對大樓的空調(diào)、電梯、照明和防盜設備進行監(jiān)控，并為辦公客戶開設了語言通信、文字處理、電子郵件和資料檢索等信息服務，這些改造大受辦公擁護歡迎，租金雖提高20%，大樓的出租率反而大為提高。由此世界上第一座智能大樓誕生，并顯示了其及強的生命力。十幾年來，智能建筑之所以獲得如此迅猛的發(fā)展，是與其深刻的技術、經(jīng)濟和社會背景分不開的。
（1）技術背景
在微電子技術、計算機技術和通信技術的基礎上，數(shù)字圖象壓縮技術、光纖通信技術、寬帶綜合業(yè)務數(shù)字網(wǎng)、多媒體技術等迅速發(fā)展起來，信息化浪潮席卷全球，呈現(xiàn)出信息技術智能化、信息網(wǎng)絡全球化、國民經(jīng)濟信息化的特點。信息技術的迅速發(fā)展，必然要求開創(chuàng)新的應用市場，尋找新的增長點。智能建筑作為信息高速公路網(wǎng)站上的主結(jié)點，正好適應了這種需求，成為信息技術向傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、滲透的結(jié)合部，成為信息產(chǎn)業(yè)的重要市場。
（2）經(jīng)濟背景
當今時代，信息已成為經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略資源，世界經(jīng)濟區(qū)域集團化趨勢日益明顯，各國經(jīng)濟日益被納入世界經(jīng)濟體系，加速了資金、技術、商品和人才的國際流動。世界經(jīng)濟正由總量增長型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)軌，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正向高增值型與知識集約型轉(zhuǎn)變，智能建筑產(chǎn)業(yè)順應潮流，適應了這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化的需要，它以現(xiàn)代高技術為基礎，知識、技術密集．通過系統(tǒng)集成獲得了很高的增值。智能建筑不僅僅提高了建筑產(chǎn)業(yè)的技術含量和水平，還將大大推動相關產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)代化和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的升級換代，故而得到極為迅速的發(fā)展。
（3）社會背景
隨著社會信息化，人們對工作、生活環(huán)境的要求日益提高，既要求高效、可靠的通信服務，又要求居住方便、舒適而且節(jié)能。隨著大樓功能的日益加強，各種自動化的管理與服務設備廣泛應用于大樓。各類系統(tǒng)共存，又各自獨立，使得弱電系統(tǒng)配線、維護困難，難以適應高功能的要求，各種先進設備的管理亦非人工所能應付，社會的客觀需要促進了傳統(tǒng)建筑向智能建筑發(fā)展。
3．智能物業(yè)發(fā)展趨勢
從1984年美國康涅狄格州的哈特福特市改建成功第一座智能大廈算起，至今也不過十多年，目前，智能建筑已成為一個國家綜合經(jīng)濟國力的具體表征，各大跨國集團國際競爭實力的形象標志，而且是未來信息高速公路網(wǎng)站的主結(jié)點--信息時代的基本的信息集散地。因而，智能建筑已成為跨世紀的開發(fā)熱點。美國擁有的智能大廈已逾萬座；新加坡要把全島建成智能花園；1985年，日本第一座智能大樓日本電話電報智能大樓建成，此后，日本大公司新建的辦公樓幾乎是清一色的智能物業(yè)，到世紀末，日本近65％的建筑實現(xiàn)智能化。由此可見，智能建筑是最有生命力的建筑，它的產(chǎn)生和發(fā)展是科學技術和現(xiàn)代建筑業(yè)發(fā)展的必然結(jié)果。
智能大廈的出現(xiàn)引起了人們的關注，世界各國的建筑行業(yè)紛紛仿效，尤其發(fā)達國家發(fā)展的最快。據(jù)有關資料報道，如果將一座新建筑物建成為智能大廈，只需要在原有基礎上增加5%的投資就可以增加約20%的回報率，這是相當吸引人的。智能大廈中智能系統(tǒng)的投資一般只占大廈全部預算的5%-10%，這部分資金收回期大約要3年左右。因而，房地產(chǎn)商們非常熱衷于投資智能建筑。
我國智能建筑始建于上世紀90年代，最早建成的有國家科委大樓、國家體委辦公樓、廣州的國際大廈等。起步雖晚，但卻以驚人的速度蓬勃發(fā)展。目前，已在北京、上海、廣州、深圳等地相繼建成一批具有一定智能的大型公共建筑和住宅小區(qū)，僅上海市的一個浦東區(qū)，1997年一年之內(nèi)就規(guī)劃建設上百幢智能型建筑。時至今日，智能物業(yè)已不局限于高級商貿(mào)、辦公大廈，現(xiàn)在新上的大中型公共建筑項目多數(shù)有不同程度的智能化成分，范圍已擴展到機場侯機樓、車站、博物館、圖書館、醫(yī)院、學校、商場、娛樂場所、住宅小區(qū)及其物業(yè)管理智能化發(fā)展速度更是驚人。據(jù)初步調(diào)查，我國內(nèi)地已建成的具有一定程度智能化功能的建筑已超過千座、小區(qū)近百個，用于建筑智能化物業(yè)的投資比重逐年增加，由最初約占建筑總投資的5%，達到現(xiàn)在的近20%。內(nèi)地智能物業(yè)總投資每年超過150億，并逐年快速增加。近年國內(nèi)建成的一些按國際智能建筑標準設計的知名智能物業(yè)有北京的恒基中心，上海的證券大廈、金茂大廈，廣州的中信廣場，深圳的賽格廣場，廈門的中閩大廈等。
綜上所述，智能建筑在我國的發(fā)展將呈現(xiàn)以下趨勢：
（1）業(yè)主已把建筑設計中智能部分的設計列為其基本要求之一，而政府亦高度重視，在科研、資金和政策等方面積極地進行支持和引導，使智能建筑正朝著健康和規(guī)范化的方向發(fā)展。
（2）采用最新高科技成果，向系統(tǒng)集成化、綜合化管理以及智能城市化和高智能人性化的方向發(fā)展。
（3）正在迅速發(fā)展成為一個新興的技術產(chǎn)業(yè)。政府和各大學、科研機構(gòu)以及有關廠商等正將智能建筑作為一個新的研究課題和商業(yè)機會，積極投入力量，開發(fā)相關的軟硬件產(chǎn)品，使智能建筑實施便利、成本降低。
據(jù)統(tǒng)計，智能建筑中智能系統(tǒng)的成本回收期在3年左右，遠快于建筑的其它部分投資回收期。從全球來看，1985-1990年間智能建筑的銷售增長了61%，其技術和產(chǎn)品已成為一個迅速成長的新興產(chǎn)業(yè)。
（4）智能建筑的功能朝著多元化方向發(fā)展。由于用戶對智能建筑功能要求有很大差異，智能建筑的設計也分門別類，有針對性地設計地設計出符合用戶使用功能的智能建筑。