房地產(chǎn)項目質(zhì)量控制管理分析
在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，開發(fā)企業(yè)通過對各項資源(如策劃單位、規(guī)劃設(shè)計單位、建造單位、物業(yè)管理等)在調(diào)研階段、策劃階段、規(guī)劃設(shè)計階段、建造階端、服務(wù)階段等環(huán)節(jié)進行有效整合和提升，形成企業(yè)的核心競爭力，并開發(fā)出高質(zhì)量的項目。各環(huán)節(jié)和各資源往往是相對獨立卻又密不可分的，如何把各方面資源協(xié)調(diào)運作好，是關(guān)系到房地產(chǎn)項目成敗的重要問題。而這一切要靠建立完善的房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量保障體系來實現(xiàn)。
2目前房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)問題的剖析
在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，一般對開發(fā)前期項目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計階段的質(zhì)量管理重視不夠，而把主要精力放在施工階段。當(dāng)開發(fā)項目進行到施工階段時，產(chǎn)品策劃、市場定位、目標(biāo)客戶群、項目的設(shè)施配套均己確定，規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和設(shè)計圖紙都己經(jīng)審查通過，這時，假如規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和設(shè)計圖紙不是最優(yōu)，則很難保證工程項目的整體投資效益。有的房地產(chǎn)開發(fā)商片面地把可行性研究報告視為可批性報告，支付前期可行性報告咨詢費用標(biāo)準(zhǔn)遠遠低于市場的收費標(biāo)準(zhǔn)，使得承擔(dān)可行性研究報告編制的咨詢單位，很少進行深入的市場調(diào)查(宏觀、微觀調(diào)查)，及對調(diào)查結(jié)果進行深入分析和對規(guī)劃方案、戶型、景觀方案等進行多方案比選。在設(shè)計階段也因為有的開發(fā)商業(yè)主片面過低支付設(shè)計費用，從而影響設(shè)計人員進行精心設(shè)計的積極性，這一問題己嚴(yán)重影響了開發(fā)項目的產(chǎn)品質(zhì)量。
3開發(fā)項目前期工作的質(zhì)量管理
3.1建立開發(fā)項目質(zhì)量管理責(zé)任制。項目負責(zé)人是開發(fā)項目質(zhì)量的全權(quán)負責(zé)人，必須親自抓質(zhì)量工作。大型開發(fā)項目還可設(shè)項目質(zhì)量經(jīng)理。質(zhì)量經(jīng)理的職責(zé)是；①根據(jù)投資人項目開發(fā)戰(zhàn)略，市場定位目標(biāo)，負責(zé)編制開發(fā)項目質(zhì)量計劃，并組織實施;②按質(zhì)量計劃規(guī)定，跟蹤、督促、檢查項目質(zhì)量計劃執(zhí)行情況，特別是主要質(zhì)量控制點的驗證、檢查和評審活動;③對發(fā)現(xiàn)重大的管理方面或技術(shù)方面的質(zhì)量問題，組織研究解決，向項目團隊負責(zé)人報告;④編制項目質(zhì)量報告，報上級質(zhì)檢部門和項目經(jīng)理。項目質(zhì)量經(jīng)理對質(zhì)量的監(jiān)督檢查，不能代替項目其它崗位的質(zhì)量職責(zé)，項目各個經(jīng)理、專業(yè)負責(zé)人、各部室、各專業(yè)人員均應(yīng)完成自己應(yīng)負的質(zhì)量責(zé)任，項目質(zhì)量才能有保證。
3.2建立開發(fā)項目前期工作成果的質(zhì)量評審制度。建立評審制度是保證和提高開發(fā)項目前期成果質(zhì)量的重要手段。采用德爾非法進行評審，吸取更多專家的知識和智慧，可以及時發(fā)現(xiàn)問題，優(yōu)化前期工作成果。項目咨詢公司完成項目咨詢工作以后，開發(fā)商項目團隊要求咨詢公司先組織本項目人員對項目咨詢成果進行自我評審，然后再進行內(nèi)部評審。內(nèi)部評審?fù)瓿珊?，咨詢成果才能提交給委托方。建設(shè)方項目經(jīng)理可邀請有關(guān)專家對咨詢成果進行評審和完善，并形成相應(yīng)記錄文件，以提高投資效益。在開發(fā)項目的前期咨詢單位選擇上，應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)。
4設(shè)計階段的質(zhì)量控制
4.1方案設(shè)計階段。開發(fā)商在尋找規(guī)劃方案設(shè)計單位時，要對規(guī)劃方案設(shè)計的單位業(yè)績進行綜合考察，根據(jù)樓盤的策劃定位，選擇三家具有相應(yīng)實力的規(guī)劃設(shè)計單位進行方案設(shè)計，并請本項目咨詢公司相關(guān)人員對方案設(shè)計單位進行項目可行性研究、產(chǎn)品市場定位的介紹講解，設(shè)計人員在此基礎(chǔ)上進行規(guī)劃方案設(shè)計。在方案設(shè)計過程中，業(yè)主盡量不要對方案設(shè)計人員指手劃腳，不要隨意干涉，讓設(shè)計師盡情發(fā)揮。在幾家都拿出不同方案后，由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會，評選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案。建設(shè)方再與作出最優(yōu)方案的設(shè)計單位簽訂合同，在此基礎(chǔ)上進行細化，作出報批方案。
4.2設(shè)計階段質(zhì)量控制方法。為了有效地控制設(shè)計質(zhì)量，應(yīng)對設(shè)計進行質(zhì)量跟蹤，定期對設(shè)計文件進行審核。在設(shè)計過程中和階段設(shè)計完成時，開發(fā)商的項目設(shè)計主管人員應(yīng)以設(shè)計招標(biāo)文件(含設(shè)計任務(wù)書、地質(zhì)勘察報告等)、設(shè)計合同、政府有關(guān)批文、各項技術(shù)規(guī)范、氣象、地區(qū)等自然條件及相關(guān)資料為依據(jù)，對設(shè)計文件進行深入細致的審核。在審查過程中，特別要注意過分設(shè)計和不足設(shè)計兩種極端情況。過分設(shè)計，導(dǎo)致經(jīng)濟性差;不足設(shè)計，存在隱患或功能降低。
5施工階段的質(zhì)量控制
項目施工過程中的質(zhì)量控制，實際就是程序控制和過程偏差控制。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)過程中的過程控制就是對施工單位的工作過程和階段性成果與原合同所界定的工作范圍進行比較，找出工作范圍在執(zhí)行中的偏差，以此確保工程的工作過程質(zhì)量。只有確保了過程質(zhì)量，才能確保產(chǎn)品的最終質(zhì)量。在過程控制中需要用到的工具和技術(shù)有；檢查、繪制動態(tài)過程控制圖和施工作業(yè)流程圖。在實際工作中，可以委托項目監(jiān)理單位對施工單位質(zhì)量管理體系的實施狀況進行監(jiān)控;監(jiān)督檢查在工序施工過程中的施工人員、施工方法、工藝或操作是否處于良好狀態(tài)，是否符合保證質(zhì)量要求;做好設(shè)計變更的控制工作;做好施工過程中的檢查驗收工作;做好工程質(zhì)量問題和質(zhì)量事故的處理。當(dāng)出現(xiàn)不合格產(chǎn)品時，應(yīng)要求施工單位采取措施予以整改，并跟蹤檢查，直到合格為止;當(dāng)施工現(xiàn)場出現(xiàn)質(zhì)量異常情況，又未采取有效措施、隱蔽作業(yè)未經(jīng)檢驗而擅自封閉、未經(jīng)同意擅自修改設(shè)計圖紙、使用不合格原材料或構(gòu)配件時，應(yīng)下達停工指令，糾正后下達復(fù)工指令;要對工程材料、混凝土試塊、受力鋼筋等實行取樣送檢制度;對從事計量作業(yè)的操作人員技術(shù)水平進行審核，對其計量作業(yè)結(jié)果進行評價和確認。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)通過建立和實施質(zhì)量保證體系來實施全過程有效控制，使每一個過程得到高效運作，并及時、準(zhǔn)確地過渡，提高工作質(zhì)量，降低不可預(yù)計風(fēng)險，滿足市場需求。還應(yīng)滿足該組織規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)，確保影響產(chǎn)品質(zhì)量的技術(shù)、管理和人的因素處于受控狀態(tài)。所有的控制應(yīng)針對減少、消除不合格，尤其是預(yù)防不合格，進行質(zhì)量改進。